Quanti condomini servono per costituire un condominio? Ho ereditato un appartamento da uno zio e ho constatato che non esiste un regolamento di condominio e nemmeno tabelle millesimali. Il caseggiato è composto da 8 appartamenti e 3 negozi e l’amministrazione viene tenuta a titolo gratuito da un altro proprietario. Quanto sopra è regolare? Bisogna costituire un Condominio e avere un amministratore professionista?
Se i condomini sono più di due automaticamente esiste il Condominio presumendo che vi sono anche parti comuni in comproprietà. La costituzione del condominio avviene quindi di diritto nel momento in cui vi sono almeno due proprietari ed almeno due unità immobiliari distinte essendoci quindi una comproprietà di parti comuni in capo a diversi proprietari (l’art. 1117 del codice civile riporta un elenco esaustivo dei beni comuni.
In considerazione di quanto sopra nel caso prospettato non risulta necessaria nessuna formalità in quanto il Condominio risulta già di fatto costituito. Se il numero dei condomini è superiore a OTTO (quindi almeno NOVE condomini) è obbligatorio nominare un amministratore di condominio ed ogni partecipante al Condominio ne può pretendere la nomina.
L’amministratore, se esterno al Condominio, deve possedere i requisiti obbligatori previsti dalle lettere a),b),c),d),e),f) e g) dell’art. 71 bis disposizioni attuative del Codice Civile.
Se interno al Condominio all’amministratore condominiale non è richiesto il possesso dei requisiti previsti dalle lettere f) e g). E’ comunque consigliabile che chi gestisce un Condominio sia sempre informato dell’evolversi della normativa avvalendosi dalla consulenza delle strutture presenti sul territorio predisposte alla formazione ed aggiornamento degli Amministratori Professionali.
Per regolarizzare al meglio la situazione esposta suggeriamo:
- Convocate un’assemblea per procedere alla nomina dell’amministratore interno (deliberando l’eventuale compenso), o esterno (deliberando il compenso)
- Nel corso della medesima assemblea , occorrerà dare mandato al neo eletto amministratore di acquisire più preventivi per la nomina di un tecnico a cui affidare incarico per la redazione delle tabelle millesimali e la stesura del Regolamento di Condominio nel vostro caso obbligatorio essendo il Condominio costituito da più di 10 unità immobiliari
- L’Amministratore nominato dovrà poi recarsi, con copia del verbale dell’assemblea di nomina , presso l’agenzia delle entrate competente , per richiedere il rilascio del codice fiscale del condominio
L’amministratore dovrà attivarsi per espletare tutte le altre formalità conseguenti alla nomina ed ai doveri discendenti dalle disposizioni di cui agli art.li 1129 e 1130 del Codice Civile ed alle delibere assembleari.
Francesco says
Ho letto su di un settimanale un’affermazione fatta dal notissimo avvocato Marazzita secondo cui l’obbligo dell’amministratore scatta quando i condomini sono piu’ di quattro voi invece affermate che i condomini devono essere piu’ di otto,chi ha ragione? Io abito in un condominio con 7 condomini con un amministratore interno con codice fiscale rilasciato dall’agenzia delle entrate il quale vorrebbe dimettersi,se si dimette dobbiamo comunque nominare un altro amministratore o possiamo farne a meno visto che siamo meno di 8? Come cancellare il nome dell’attuale amministratore dall’agenzia delle entrate?
Grazie Francesco
Alberto Mattioli says
Buonasera, probabilmente l’articolo dell’avvocato da Lei citato è un poco “ datato“. La nuova normativa in vigore dal giugno 2013 ben specifica e dispone che i condominii con almeno 9 condomini devono avere un amministratore non necessariamente professionista. Un proprietario può quindi ricoprire la carica senza bisogno dei requisiti di legge o frequenza dei corsi annuali di formazione.
Nel vostro caso essendo 7 condomini non avete l’obbligo di nominare un amministratore ma è consigliabile che un condomino in particolare si occupi di gestire la cosa comune e gli interessi della comunione . Per cancellare il nome dell’attuale amministratore è sufficiente recarsi all’agenzia delle entrate con un verbale di Assemblea di revoca o accettazione dimissioni dell’attuale amministratore. Altro consiglio è che la persona che si occuperà degli interessi comuni si mantenga informato soprattutto circa l’evolversi degli adempimenti fiscali in capo al condominio che ad oggi sono plurimi.
Comunque un amministratore professionale di fiducia dei condomini, dotato di propria polizza assicurativa con idoneo massimale, è sempre garanzia di corretta gestione e solleva il condominio dall’insorgere di eventuali problemi.
GraziaAngela says
Mi trovo in una simile situazione. Chiedo a voi come fare a sapere se il quorum per la nomina e per la regolare costituzione d i assemblea e’ raggiunto, data l’assenza di tabelle millesimali. Preciso che non vi sara’ unanimita’ dei condomini per la nomina ne’ tantomeno per l’adozione di criteri alternativi alle tabelle millesimali.
Alberto Mattioli says
Buongiorno signora Grazia,
nel caso da Lei esposto, anche se non con molta chiarezza, desumendo che il vostro condominio non ha Tabelle Millesimali bisognerà procedere con la votazione “a teste”. Non conoscendo il numero dei condomini proviamo a fare un esempio. Se i proprietari fossero 10 per la nomina dell’amministratore dovranno essere favorevoli almeno 6 condomini che rappresentino anche la maggioranza degli intervenuti all’assemblea. Per la validità di costituzione dell’assemblea, sempre considerando 10 proprietari, dovranno essere presenti in proprio o per delega almeno 4 condomini in seconda convocazione e 7 condomini in prima convocazione. Se fornisce maggiori dati del condominio potremo essere più precisi.
Cordiali saluti.
Gianna says
Salve,
vivo in un palazzo di 6 appartamenti e 4 garage, gli appartamenti sono stati tutti acquistati all’asta mentre i garage sono ancora intestati agli esecutati in quanto allo stato attuale non venduti.
Non vi è ancora un condominio costituito ex lege ma solo un condominio de facto. Adesso sorge il problema di installare un contatore enel per la corrente dei luoghi comuni, ma non può essere intestato al condominio se esso di fatto non esiste. Basta solo il verbale di nomina in condominio come amministratore interno per recarsi all’agenzia delle entrate ed ottenere il codice fiscale o serve anche altro? Grazie
Alberto Mattioli says
Buongiorno sig.ra Ramona,
Il vostro Condominio esiste a tutti gli effetti. La normativa impone la nomina dell’amministratore quando il numero dei condomini è superiore a otto. Per il caso esposto suggeriamo di convocare una Assemblea con all’ordine del giorno:
– la nomina dell’amministratore, che potrebbe essere un condomino senza avere quindi l’obbligo dei corsi formativi, determinando anche il compenso;
– l’apertura del conto corrente bancario intestato al condominio.
A seguito della nomina l’amministratore potrà recarsi all’Agenzia delle Entrate per chiedere l’attribuzione del codice fiscale e successivamente poter espletare tutte le incombenze compresa la richiesta del contatore Enel intestato al condominio.
Ricordatevi di convocare ufficialmente, nelle forme di legge, anche “l’esecutato” o il liquidatore/commissario giudiziale onde evitare annullabilità della delibera.
Se vuole fornirci un suo contatto telefonico potremmo contattarla per darle maggiori ragguagli.
Grazie e cordiali saluti
maria says
Buonasera. Siamo 4 comproprietari di un immobile (indiviso) formato da 22 appartamenti e 4 locai commerciali. Volevo sapere se c’è obbligo di costituzione di condominio.
Saluti.
Alberto Mattioli says
Buonasera, l’obbligo di costituire il condominio scatta quando il numero dei proprietari o condomini è superiore a 8 (otto). Visto il numero degli immobili sarebbe comunque conveniente procedere con la nomina di un amministratore per poter gestire i beni conformemente e nel rispetto delle vigenti norme in materia.
Cordiali saluti.
Giuseppe Cutuli says
Nella descrizione iniziale che un condomino puo’ pretendere di fare l’amministratore interno.
In base a quale normativa e se ci vuole l’accordo di una maggioranza dei condomini.
Grazie
Alberto Mattioli says
Buongiorno sig. Giuseppe,
la nuova normativa prevede che un Condomino possa fare l’amministratore del condominio dove detiene la proprietà di un immobile , quindi anche se non vi abita.
Certamente non può “pretendere” di farlo in assenza della delibera dei condomini assunta con le maggioranze previste dalla legge (maggioranza degli intervenuti in Assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio , art. 1.136 c.c.).
Sabina says
Buongiorno, volevo sapere se bisogna costituire il condominio per un autorimessa avente quattro box ognuno con un suo proprietario
L’autorimessa non fa parte di un condominio con abitazioni ma si tratta di un edificio autonomo
Grazie
Alberto Mattioli says
Buongiorno, in base a quanto da lei esposto e stante il numero dei condomini, non avete l’obbligo di nominare un amministratore. Di fatto essendo il numero dei condomini superiore a 2 il condominio esiste naturalmente e dovete dotarvi di codice fiscale per poter gestire la parte contabile.
Cordiali saluti.
mariateresa says
buongiorno,
qual è il regime fiscale del compenso all’amministratore de facto di un condominio minimo?
praticamente uno dei proprietari funge da amministratore e sbriga le pratiche del mini-condominio.
Si tratta di un pensionato, vorremmo capire se si può dargli un compenso.
Grazie
Nicola Piattoni says
Il mio condominio conta 10 partecipanti e non è costituito. Come ci si deve comportare con i condomini che disertano l’assemblea costituente, fanno ostruzionismo e non vogliono pagare la loro quota?…
Che strumenti prevede la legge per obbligati a far parte del condominio e ad assolvere i propri doveri?
giuseppe says
Siamo una palazzina di 7 proprietari di appartamento.
nei sotterranei ci sono 4 box, uno solo è di proprietà di un condomino,
gli altri sono di proprietà di persone esterne.
E’ obligatorio l’amministratore condominiale, o può farlo uno dei condomini?
Grazie
Alberto Mattioli says
Buongiorno, essendo il numero dei condomini superiore ad 8 avete l’obbligo di nominare un amministratore che non necessariamente deve essere esterno al condominio e può essere eletto tra i proprietari degli immobili.
Cordiali saluti.
Vanessa Squillace says
Buonasera sono Francesco,
sto traslocando in un complesso futuro di 17 unita’ immobiliari. Attualmente stiamo rogitando in 2.
Il costruttore, ci ha mandato il regolamento condominiale. In un articolo, c’e’ scritto che le spese di manutenzione e gestione parti comuni verranno suddivise al 90% a noi e il restante 10% a lui. Puo’ farlo? E’ corretto?
Alberto Mattioli says
Buongiorno sig. Francesco,
se il Regolamento Condominiale inviato dal costruttore è stato da voi accettato in sede di atto notarile è vincolante e dovete rispettarlo avendo natura “contrattuale” . Diversamente il costruttore dovrà partecipare alle spese di gestione e manutenzione con i millesimi attribuiti alle unità ancora di sua proprietà sempreché il condominio si dotato di Tabelle Millesimali.
Cordiali saluti.
Franco says
Buonasera.
Insieme ad altri 4 parenti ho ricevuto in eredita due immobili costituiti da 6 appartamenti.
L’eredità e’ indivisa in quanto ci sono problemi tra di noi.
Purtroppo e’ molto difficile gestire in queste condizioni gli immobili, che sono in parte affittati a terzi.
Le mia domande sono:
– giuridicamente la proprietà indivisa ricade nella definizione di condominio?
– se si e’ possibile pur non essendo in 8 pretendere che venga eletto un amministratore esterno super partes?
– nel caso la maggioranza di noi decide di procedere e nominare il detto amministratore ne avremmo il diritto? La minoranza sarebbe tenuta a pagare le spese per questi e da questi disposte?
Grazie per l’aiuto,
Franco
Alberto Mattioli says
Buongiorno sig. Franco ,
la novellata normativa precisa che in un condominio con meno di 9 proprietari non si potrà più chiedere la nomina di un amministratore tramite autorità giudiziaria. Bisogna però considerare che anche in assenza di amministratore, il condominio esiste , soprattutto sotto il profilo fiscale con obbligo di apertura di un codice fiscale. Se quest’ultimo non è mai stato aperto, per il fisco il condominio è ancora inesistente .
Il condominio, anche senza un amministratore, esiste , rimanendo l’obbligo di presentare ogni anno il modello 770 semplificato , di pagare le ritenute d’acconto.
Se il codice fiscale non è mai stato aperto e non venga nominato un amministratore / rappresentante interno al condominio , la responsabilità civile e penale sarà divisa equamente tra tutti i condomini . Altra conseguenza in caso di mancata apertura del codice fiscale sarà l’impossibilità di usufruire delle detrazioni fiscali per lavori delle parti comuni.
A nostro parere nel vostro caso specifico di proprietà indivisa , trovano specificatamente applicazione le norme relative alla ” comunione ” (artt. 1105-1110 c.c.) .
Cordiali saluti .
Franco says
Grazie per la risposta, gentilissimo.
Ho letto gli articoli che mi ha indicato.
Se ho capito bene prevale il “diritto del condominio” per cui TUTTE le spese disposte a maggioranza dei 2/3 sono da considerarsi lecite e suscettibili di rimborso anche se non fossero necessarie. Me lo potrebbe confermare?
Le chiedo questo perche’ leggendo della Comunione in generale (ed ho pensato che quella ereditaria vi ricadesse) mi era sembrato di capire che solo il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell’amministratore, ha sostenuto spese NECESSARIE per la conservazione della cosa comune, avesse diritto al rimborso.
Temevo quindi che solo alcune categorie di spese, quelle necessarie, fossero lecite e quindi tutte le altre rischiassero di non essere rimborsate.
La ringrazio e la saluto cordialmente,
Franco
Vincenzo Massimo says
Ai fini della costituzione del condominio, concetto di condomino comproprietario di un immobile, i comproprietari devono essere computati come condomini ai fini della determinazione dei 9 condomini utili all’obbligatorietà di costituzione del condominio? Nel mio caso: 10 unità immobiliari (costituenti l’intero stabile condominiale) delle quali 3 e 2 hanno un unico proprietario 4 hanno un unico proprietario distinto per singola unità immobiliare e l’ultima rimanente ha 2 comproprietari al 50% cadauno (coniugi). vi è obbligo di costituzione del condominio?
Alberto Mattioli says
Buongiorno sig. Vincenzo,
essendo i condomini del vostro caseggiato in numero maggiore di otto, ai sensi della nuova normativa, esiste sicuramente l’obbligo di nominare un amministratore, mentre il vostro condominio esiste di fatto in quando i proprietari sono più di due.
Cordiali saluti.
Maurizio Miccoli says
Buona sera,
ho acquistato un appartamento in un condominio composto da 7 immobili.
L’amministratore non è mai stato nominato;
Ho trovato le parti comuni senza illuminazione inclusa la luce nelle scale, il portone che non si apre elettricamente, non si fanno pulizie nelle parti comuni ecc.
Posso convocare un’assemblea (come deve essere comunicata se molti proprietari non vi ci abitano?) con quattro condomini nominando un capo condomino creando un piccolo fondo cassa per le spese comuni e obbligare anche gli altri tre al pagamento?
Si può richiedere in sede di assemblea nominata con 4 condomini che ci sia un obbligo a presentare la conformità degli impianti di ogni appartamento oppure un’assicurazione sugli stessi visto che alcuni appartamenti hanno gli impianti molto vecchi con delle perdite di acqua?
In sostanza siamo obbligati a vivere nella sporcizia e senza i servizi minimi che garantiscono anche l’incolumità di chi ci abita?
Alberto Mattioli says
Buongiorno sig. Maurizio,
in base alla normativa vigente non sussiste ,nel caso da Lei sottoposto, l’obbligo di nomina di un amministratore.
Per i condomini con meno di nove condomini, è sicuramente necessario individuare un soggetto, a cui conferire specifico incarico, che si occupi di espletare tutta l’attività necessaria affinché il condominio possa essere gestito regolarmente. Dovrà quindi occuparsi di saldare i fornitori, incassare le quote dai condomini dando rendiconto delle spese sostenute e dell’attività svolta.
Senza questa figura sarà difficile gestire il fabbricato nel rispetto della normativa. Dal 1° gennaio 1998 il condominio è considerato anche sostituto d’imposta, non solo quelli superiori ad otto condomini. Il condominio deve quindi operare la ritenuta d’acconto sulle somme erogate a taluni soggetti fornitori (compensi erogati ai dipendenti condominiali; compensi erogati ai lavoratori autonomi per attività a favore del condominio; tenere la contabilità specifica per i dipendenti condominiali, libro matricola e libro paga; versare all’amministrazione finanziaria le ritenute trattenute tramite mod. F24 entro il 16 del mese successivo a quello in cui si è effettuato il pagamento; rilasciare ogni anno ai fornitori, entro il mese di marzo, la certificazione unica relativa ai redditi corrisposti nell’anno precedente; presentare ogni anno la dichiarazione prevista per i sostituti d’imposta, modello 770.
E’ quindi l’obbligatorio richiedere il codice fiscale del condominio all’Agenzia delle Entrate. In base alla novellata normativa entrata in vigore nel 2013 corre inoltre l’obbligo di aprire un conto corrente intestato al condominio.
Per la convocazione dell’assemblea dovete inviare all’indirizzo di residenza l’avviso della riunione, a mezzo raccomandata AR, che deve essere ricevuto almeno 5 giorni prima della data di convocazione. Da prevedere all’ordine del giorno la nomina del rappresentante del condominio (consigliamo la nomina di amministratore professionista) che riteniamo possa avvenire con la maggioranza dei presenti alla riunione che rappresentino almeno la metà del valore dell’edifico (valore millesimale) e la costituzione di un fondo spese.
Se il vostro caseggiato è in Genova e provincia potete contattarci allo 010 562007 per maggiori ragguagli.
Cordiali saluti.
Giuseppe says
Buon pomeriggio
Risiedo in un residence dove sono presenti due scale di 4 appartamenti e di conseguenza 8 proprietari, non abbiamo mai costituito un condominio, ci siamo amministrati di comune accordo con l’impegno alternato di uno di noi.
Abbiamo l’obbligo di costituirci in condominio nominare amministratore e richiedere cod. fiscale all’ufficio delle entrate ?
Inoltre vorrei segnalare che dal cancello comune ha accesso anche un’altra persona che ha una villa attigua ma che non fa parte della struttura condominiale.
Saluti, Giuseppe.
Vi ringrazio anticipatamente per la risposta.
Alberto Mattioli says
Buongiorno Giuseppe, l’obbligo di nominare un amministratore esiste per condomini con almeno 9 condòmini. Tuttavia il condominio di fatto esiste, e dovreste dotarvi di codice fiscale presso l’agenzia delle entrate competenti per poter adempiere alla normativa fiscale vigente.
Cordiali saluti.
Sergio Pizzi says
Chiedo scusa, una curiosità?
Se un condomino è formato da tre scale, con ognuna quattro proprietari, è obbligatorio avere un amministratore?
E’ possibile che le tre scale siano indipendenti e decidere di conseguenza?
C’è da tenere in considerazione che le tre scale sono situate in un recinto con un’unica uscita per i pedoni ed una per le auto. I garage sono situati alle spalle dei portoni condominiali.
All’interno c’è abbastanza spazio per posteggiare: nella parte anteriore 12 auto; nella parte posteriore altrettante auto.
Grazie!
Alberto Mattioli says
Buonasera,
essendo più di otto condomini e avendo parti in comune e , se non abbiamo capito male , un unico corpo di fabbrica , il condominio deve nominare un amministratore.
Cordiali saluti.
Cesare says
Salve, in un condominio formato da 8 appartamenti con il lastrico solare che è rimasto di proprietà del costruttore, che rappresenta il nono subalterno al catasto, c’è l’obbligo dell’amministratore?
Alberto Mattioli says
Buongiorno,
essendo il numero dei condomini superiore a otto avete l’obbligo di nominare un amministratore.
Cordiali saluti.
Daniele says
Salve… ho comprato una abitazione in un condominio con 12 condomini… e non hanno un amministratore condominiale. .. e non hanno intenzione a prenderlo… in che sanzioni si incorre? E come devo muovermi per far si che venga nominato un amministratore esterno?
Cordiali saluti
Alberto Mattioli says
Buongiorno sig. Daniele,
nessuno dei condomini, nel caso da Lei prospettato, può sottrarsi all’obbligo di nominare un amministratore.
Lei può convocare l’assemblea con all’ordine del giorno la nomina e in caso non fosse possibile procedere per mancanza del quorum deliberativo, presentare istanza al Tribunale competente affinché proceda d’ufficio a nominare un amministratore (sarebbe preferibile procedere con una scelta da parte dei condomini per non trovarsi con un terzo estraneo).
Se il suo condominio è ubicato in Genova e provincia non esiti a contattarci al numero 010 562007.
Cordiali saluti.
Sandro says
Buongiorno,
ho letto sui i vari siti che superiore alle 8 unità abitative vi è l’obbligo di nominare un amministratore, ma ho anche sentito dire che se gli ingressi sono suddivisi in scale diverse ciò cambia.
Sono proprietario e vivo in un appartamento in un piccolo contesto di 10 unità abitative, in provincia di Milano, così suddiviso: 4 appartamenti accedono da una scala, 2 appartamenti da un’altra scala e 4 al piano terra hanno l’ingresso indipendente, ma il civico è unico. In comune abbiamo il passo carraio per i soli 4 posti auto di proprietà e la luce.
C’è poco da amministrare, per cui abbiamo sempre fatto da soli con 50,00 euro all’anno a testa, ma oggi un condomino vuole a tutti i costi un amministratore di condominio e minaccia di rivolgersi all’A.G.
il mio quesito è questo:
8 è il numero complessivo dei condomini o nel nostro caso, che siamo suddivisi per scale, le cose cambiano? E le spese del ricorso a chi spetta pagarle?
Ringrazio anticipatamente.
Alberto Mattioli says
Buonasera sig. Sandro,
se le unità immobiliari ricadono in un unico caseggiato, anche se con accessi da scale separate, il condomino ha ragione ed avete l’obbligo di nominare un amministratore.
Cordiali saluti.
MaxN76 says
Buongiorno, sono proprietario di un appartamento situato in uno stabile “A” composto in totale da 5 unità abitative compresa la mia tutte al piano terra. Ogni appartamento di questo stabile ha utenze separate indipendenti. Ho 1 posto auto di proprietà.
Lo stabile “A” è adiacente ad uno stabile “B” composto da 4 unità abitative.
i due stabili hanno in comune il viale di accesso per accedere ai parcheggi e la sbarra elettrica che è allacciata ad un contatore di un condomino che riceve un indennizzo forfettario per il consumo della sbarra elettrica.
La maggioranza dei condomini dei 2 stabili vorrebbe istituire un condominio, ma io non sono d’acordo in quanto il mio stabile è composto solo da 5 unità abitative. Posso oppormi alla costituzione del condominio e alla nomina di un amministratore?
Grazie.
Saluti.
Alberto Mattioli says
Buonasera,
considerato quanto descritto si rileva che i due stabili , “a” e “b” hanno beni in comune e quindi si prefigura un condominio composto da 9 proprietari con obbligo di nomina amministratore. La normativa prevede che quando i condomini sono più di 8 bisogna nominare l’amministratore. Di fatto il condominio esiste e dovreste anche avere un codice fiscale con cui gestire le spese comuni. Se non avete il codice fiscale l’amministratore dovrà farne richiesta all’Agenzia delle Entrate e dovrà inoltre aprire un conto corrente bancario intestato al condominio. L’amministratore potrebbe essere nominato scegliendo un condomino e in tal caso non ci sarebbe l’obbligo della formazione periodica.
Cordiali saluti.
FRANCESCA says
buongiorno, abito in un palazzo di 6 appartamenti tutte con box situate sotto al palazzo, poi ci sono 3 box esterni, che appartengono ad altri proprietari e in comune abbiamo solo il cortile.
Abbiamo bisogno di un amministratore?
secondo l’art. 1117 bis le parti comuni generali del condominio occorrono anche le parti comuni proprie (appartamenti) sono giuridicamente e fiscalmente definite come accessori di un condominio?
Se fosse così non rientrano nei 6 condomini (proprietari degli appartamenti), è corretto?
Grazie per la collaborazione
Alberto Mattioli says
Buongiorno sig.ra Francesca,
in base a quanto ci ha riportato essendo il numero dei condomini (proprietari di appartamenti + box) superiore a 8, avete l’obbligo di nominare un amministratore. Le parti comuni di un condominio sono beni non cedibili ed ogni condomino ne è proprietario in quota pari ai millesimi di proprietà.
Cordiali saluti.
Christian says
Io ho il seguente dubbio, vivo in un fabbricato di dei unità immobiliari, tutte dello stesso proprietario che non vive in questo fabbricato, pertanto siamo dei famiglie con regolare contratto di affitto. In questo caso siamo un condominio o no? Se non siamo un condominio pertanto non abbiamo diritto all’installazione delle valvole termostatiche e dei contacalorie?
Grazie
Alberto Mattioli says
Il Dlgs 102/2014 stabilisce che se un edificio è occupato da almeno due soggetti che devono ripartire tra loro la fattura dell’energia acquistata, vi è la necessità di ripartire la spesa per la fattura dell’energia acquistata, indipendentemente dalla proprietà del fabbricato e quindi si presume l’obbligo di installare anche le valvole termostatiche e i contabilizzatori di calore.
Lorenzo says
Buongiorno,
Mi trovo in una situazione particolare: in un edificio storico, esposto su 3 lati e adiacente per un lato ad un altro costruito, esistono un locale fronte strada con accesso indipenente ed un portone con cui si accede ad un atrio che serve due appartamenti su una facciata; sul secondo lato dell’edificio si trova un piccolo appartamento con ingresso indipendente al piano strada; infine, sul lato opposto, un diverso portone serve 5 appartamenti (di cui i due al livello strada possiedono anche un proprio ingresso autonomo).
In tutto 9 proprietà, che in circa 40 anni non sono mai stati costituiti in condominio dal punto di vista formale proprio perchè ogni realtà ha sempre vissuto separatamente le proprie vicende del quotidiano (illuminazione di parti comuni frammentata a seconda dei casi, piccole sistemazioni di routine etc etc). L’unico episodio in cui si è dovuto ragionare in modo comune risale a circa 20 anni fa, in occasione della dismissione di una caldaia centralizzata, quando poi ciascun proprietario si è dotato del proprio impianto di riscaldamento autonomo.
In quella occasione uno dei proprietari (che di fatto per le piccole questioni circostanziali era considerato un po’ il referente, l’amministratore se vogliamo forzare il termine) si preoccupò di redigere (far redigere) tabelle millesimali (peraltro non del tutto rilevanti ma per non aprire un ulteriore argomento consideriamole tali).
In questo momento, per un problema al tetto che causa evidenti infiltrazioni nell’appartamento di chi scrive, immediatamente sottostante, si vorrebbe procedere con lavori di ripristino che ovviamente dovrebbero coinvolgere tutti; vi sono invece forti, fortissime resistenze ad essere concordi sulla natura di condominio di questo insieme di proprietari (che in uno dei diversi e conflittuali incontri è stato stabilito di definire “assemblea dei comunisti” da parte dell’avvocato delegato da uno dei proprietari).
Insomma, nel brevissimo riassunto abbiamo un insieme di proprietari che si rifiutano di prendere atto del fatto che una tereminata costruzione è inequivocabilmente un condominio.
Quasi certamente purtroppo si procederà in modo unilaterale per vie legali, ma in questo momento e in questa situazione, la due domande specifiche che vorrei rivolgere qui sono:
1) con che criterio devo procedere, da proprietario proponente, per convocare una riunione tra tutti i proprietari? (volontariamente non la definisco “assemblea di condominio” proprio in quanto l’avvocato si oppone e contesta il valore di “assemblea di condominio” della riunione tra proprietari fino a quando il condominio non sia formalmente costituito). Intendo dire: come devo fare la convocazione affinchè abbia un valore legale, almeno di avvenuto sollecito a riunire le parti?
2) in una situazione del genere, visto che il problema tecnico esiste ed è urgente (abbiamo atteso sin troppo) e gli effetti vengono subiti soltanto dalla proprietà di chi sta scrivendo, come posso forzare l’azione tecnica in modo da sistemare il problema, senza perdere il diritto a chiedere di rimborsare le spese sostenute agli altri (magari perchè contestano una scelta di procedere unilaterale, con una ditta che gioco forza sarebbe scelta da un solo soggetto, etc etc)?
Grazie infinite per tutti i chiarimenti che saprete dare ad un contesto tanto tecnicamente evidente quanto invece annodato nelle resistenze e nei battibecchi da parte dei proprietari!
Alberto Mattioli says
Buongiorno sig. Lorenzo ,
leggendo quanto da Lei riportato, a nostro avviso, il condominio esiste a tutti gli effetti e non sembrerebbe corretto definire ” comunisti ” i condomini . La Comunione è ben regolamentata da c.c. e riguarda proprietà per quote in comune tra vari soggetti . La quota di una comunione è cedibile mentre le parti in comune di un condominio sono indivisibili e non cedibili se non, in alcuni casi, con il consenso della totalità dei proprietari .
Sarebbe opportuno conoscere meglio le modalità con cui sono state a suo tempo redatte le Tabelle Millesimali e come sono state approvate( esiste un verbale di approvazione ? ). Altresì bisognerebbe conoscere come venivano gestite le spese ex centrale termica ( avevate un conto corrente comune ? esiste o esisteva un codice fiscale a cui erano intestate le utenze ? ).
Avendo parti in comune , vedi il tetto , come già, detto il condominio esiste e nessuno può sottrarsi alla conservazione delle stesse .
Nel caso specifico potrebbe inviare a tutti i proprietari una raccomandata AR convocando assemblea con all’OdG ” Lavori straordinari per rifacimento tetto e ripristino parti private danneggiate / incarico a professionista per stesura capitolato – computo metrico lavori . Delibere. ” . Nel caso vi fosse rifiuto ad affrontare il problema dovrà rivolgersi ad un legale per presentare al Tribunale competente richiesta urgente di accertamento Tecnico Preventivo dei Luoghi , chiedendo al legale consiglio per come procedere in seguito .
Cordiali saluti .
Elisabetta says
buongiorno vorrei chiederLe se sono obbligata ad avere l’amministratore di condominio. io abito con altre 6 famiglie (siamo 7 in tutto). in comune abbiamo un vialetto, l’accesso ai garage e l’illuminazione. una famiglia ha l’accesso indipendente. per molto tempo abbiamo gestito noi le situazioni che si sono presentate. ora alcuni miei vicini di casa richiedono l’amministratore con tutto quello che consegue. vorrei chiedere se posso rifiutare la proposta perché siamo sotto le 8 unità abitative e vorrei capire chi è che determina la scelta, se il numero dei proprietari o la superficie di proprietà. grazie mille
Alberto Mattioli says
Buonasera,
come previsto dal codice civile per il caso da Lei segnalato non esiste l’obbligo di avere un amministratore ma certamente è necessario avere una persona ( condomino ) che gestisce le cose comuni . Per la nomina dell’amministratore in sede di assemblea in seconda convocazione è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino la metà del valore millesimale del condominio . Nostro consiglio è che venga individuata e nominata persona capace di gestire in funzione delle norme che regolano la materia .
Cordiali saluti .
PAOLO says
salve. ho acquistato un appartamento in una palazzina. sono 6 piani. 6 appartamenti e 5 proprietari (una persona possiede due appartamenti)
non vi è un amministratore, ne regolamento condominiale ne tabelle millesimali.
per adesso uno dei proprietari ha intestato il contatore della luce delle scale e paga anche per le pulizie e a fine anno si divide per 5.
dato che si devono fare degli interventi straordinari (scale, cornicioni, copertura) io volevo approfittare per creare un con dominio formale, con relativo regolamento e assegnazione di incarico ad un tecnico per stilare le tabelle millesimali e nominare un amministratore.
nel condominio io ed un altra persona siamo daccordo mentre gli altri tre non vogliono.
vogliono solo appaltare i lavori e dividere per 5 come si è sempre fatto.
io e l’altro condomino possiamo fare qualcosa per costringere gli altri a costituire un vero condominio con tabelle millesimali e regolamento e amministratore?
o davvero se gli altri tre non voglio non possiamo fare nulla?
Alberto Mattioli says
Buonasera sig. Marino ,
nel caso da Lei segnalato , in base alla normativa vigente , non avete l’obbligo di nominare un amministratore e nemmeno di dotarvi di Regolamento Condominiale. Comunque il vostro condominio esiste di fatto e deve essere gestito regolarmente per quanto attiene le parti comuni e gli interessi dei condomini . Per quanto riguarda la formazione di tabelle millesimali potete fare ricorso all’autorità giudiziaria che disporrà l’intervento di un tecnico . Sarebbe opportuno avere maggiori informazioni in merito a come viene gestito attualmente il condominio, quali ad esempio : esiste un conto corrente bancario o postale, obbligatorio per legge , su cui transitano i pagamenti delle utenze ; il condominio ha un suo codice fiscale attribuito dall’Agenzia delle entrate ; chi si occupa della parte fiscale, presentazione mod. 770 – gestione rit.acc. – presentazione mod. F-24 .
Cordiali saluti .
Vincenzo Proietto says
Buongiorno. Ho acquistato un appartamento e relative pertinenze (bos e cantina a P.T.) in un edificio costituito da 7 (sette) appartamenti su da 4 piani muniti di ascensore. Tale edificio è adiacente ad altro edificio identico . Ogni edificio ha il proprio numero civico. Entrambi gli edifici sono ubicati all’interno di un’area recintata alla quale si accede da un unico cancello, Il regolamento condominiale esistente prevede la gestione separata dei singoli condomini. L’assemblea dei condomini ha deliberato di non avvalersi di un amministratore ma di affidare agli stessi condomini, a turno, il pagamento delle bollette e dei servizi di pulizia e degli oneri per l’ascensore. Si può fare? Se sì quali sono gli obblighi fiscali da adempiere? In questo caso chi rappresenta il condominio?
Alberto Mattioli says
Buongiorno sig. Vincenzo ,
per rispondere compiutamente alle Sue domande dovremmo prendere visione del Regolamento di Condominio. Ipotizzando che il Regolamento coinvolge i due condomini con relative pertinenze in comune , avete l’obbligo di nominare i due amministratori che dovranno provvedere alla gestione dei singoli stabili : Le suddette figure possono essere scelte, di anno in anno, tra i condomini e si dovranno occupare dei pagamenti dei fornitori e del rispetto delle normative vigenti in particolare a loro competerenno tutti gli adempimenti fiscali e la rappresentanza del /dei condominii . Domande : avete uno o due codici fiscali ? avete un conto corrente bancario o due ? avete coperture assicurative ? Sino ad oggi chi ha presentato i modelli F-24 e il modello 770 ?
Cordiali saluti .
Stefano says
Salve, abito in un condominio senza regolamento e senza amministratore composto da 8 unità immobiliari, tuttavia due unità sono dello stesso proprietario, la mia domanda è: siamo considerati otto condomini o 7 condomini?
Altro quesito: se uno dei 7 proprietari volesse frazionare il proprio appartamento in due è obbligatorio poi mettere l’amministratore? (Saremmo così 8 proprietari e 9 unità abitative)
Se non fosse necessario amministratore in questo caso, per frazionare appartamento serve la maggiornaza dei millesimi di tutti i confomini o l’unanimita’?
Grazie mille
Alberto Mattioli says
Buongiorno sig. Stefano ,
per considerare l’obbligatorietà di nominare un amministratore bisogna considerare il numero di proprietari e non le unità immobiliari . Nel primo caso da Lei prospettato non ricorrono quindi i presupposti per nominare l’amministratore in quanto il numero dei condomini è pari a 7 . Anche se uno dei proprietari divide l’appartamento in due unità il numero dei condomini risulta inferiore a nove e quindi non scatta l’obbligo sancito dal cod. civ. in base al disposto della legge 220 / 2012 . Per frazionare l’unità immobiliare è necessario acquisire il permesso da parte della pubblica amministrazione segnalando la portata delle opere ai condomini , rispettando il decoro,la sicurezza e la stabilità dell’edificio .
Cordiali saluti .
L’Amministratore