Come si può correttamente valutare se una delibera assunta in sede di assemblea condominiale è da considerarsi annullabile o nulla in base alle previsioni del codice civile?
In tema di “assemblea di condominio” devono considerarsi ANNULLABILI tutte le delibere:
- Assunte con maggioranze inferiori a quelle previste dalla legge o dal regolamento di condominio;
- non conformi alle prescrizioni di legge o di regolamento condominiale riferite alla modalità di convocazione;
- prive del quorum di maggioranza previsto in relazione all’oggetto di delibera;
- viziate in relazione alla regolare costituzione della assemblea.
Le delibere annullabili possono essere impugnate nel termine perentorio di 30 giorni, previsto dell’art. 1137 del codice civile, a decorrere dalla comunicazione per i condomini assenti all’assemblea e dalla sua approvazione per i condomini dissenzienti o astenuti. Decorso il termine di cui sopra senza impugnazioni la delibera diverrà valida ed efficace per tutti i condomini partecipanti al condominio.
Si precisa che un delegante non può impugnare una delibera se il suo delegato ha votato a favore. La proposta di impugnazione non sospende l’esecuzione della delibera la cui sospensione può essere disposta solo dal Giudice qualora ravvisi l’apparente fondatezza della domanda e del pericolo che dalla delibera derivi un danno grave conseguente all’esecuzione della stessa.
Sono invece da qualificarsi NULLE tutte le delibere:
- con oggetto impossibile o illegale (ad esempio contrarie alla morale, al buon costume o all’ordine pubblico);
- assunte senza specifica competenza dell’assemblea;
- che incidono la sfera dei diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulle proprietà esclusive dei singoli condomini;
- assunte al di fuori dell’assemblea;
- che vietano l’utilizzo di parti comuni ad alcuni condomini.
Una delibera NULLA può essere impugnata sempre anche da condomini presenti e consenzienti senza quindi limiti di tempo e ciò vertendo in tema di nullità.
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