Annullabilità o nullità delle delibere assembleari di condominio

Come si può correttamente valutare se una delibera assunta in sede di assemblea condominiale è da considerarsi annullabile o nulla in base alle previsioni del codice civile?

In tema di “assemblea di condominio” devono considerarsi ANNULLABILI tutte le delibere:

• Assunte con maggioranze inferiori a quelle previste dalla legge o dal regolamento di condominio;
• non conformi alle prescrizioni di legge o di regolamento condominiale riferite alla modalità di convocazione;
• prive del quorum di maggioranza previsto in relazione all’oggetto di delibera;
• viziate in relazione alla regolare costituzione della assemblea.

Le delibere annullabili possono essere impugnate nel termine perentorio di 30 giorni, previsto dell’art. 1137 del codice civile, a decorrere dalla comunicazione per i condomini assenti all’assemblea e dalla sua approvazione per i condomini dissenzienti o astenuti. Decorso il termine di cui sopra senza impugnazioni la delibera diverrà valida ed efficace per tutti i condomini partecipanti al condominio.

Si precisa che un delegante non può impugnare una delibera se il suo delegato ha votato a favore. La proposta di impugnazione non sospende l’esecuzione della delibera la cui sospensione può essere disposta solo dal Giudice qualora ravvisi l’apparente fondatezza della domanda e del pericolo che dalla delibera derivi un danno grave conseguente all’esecuzione della stessa.

Sono invece da qualificarsi NULLE tutte le delibere:

• con oggetto impossibile o illegale (ad esempio contrarie alla morale, al buon costume o all’ordine pubblico);
• assunte senza specifica competenza dell’assemblea;
• che incidono la sfera dei diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulle proprietà esclusive dei singoli condomini;
• assunte al di fuori dell’assemblea;
• che vietano l’utilizzo di parti comuni ad alcuni condomini.

Una delibera NULLA può essere impugnata sempre anche da condomini presenti e consenzienti senza quindi limiti di tempo e ciò vertendo in tema di nullità.