Buongiorno, Io ho un appartamento in uno stabile, formato da 4 appartamenti, 1 ufficio e 2 Garage. L’ufficio e vuoto e i due garage sono di proprietà di due condomini. Sussiste lo stato di condominio o per regolamento si può fare anche a meno? Grazie.
Di Salvatore Tramontano
Nel caso esposto il condominio è di fatto esistente ma non vi è l’obbligo di nominare un amministratore in quanto i condomini sono meno di nove . Non vi è nemmeno l’obbligo di redigere il Regolamento di Condominio in quanto l’articolo 1138 del Codice Civile prevede l’obbligo di redigerlo solo nel caso in cui vi siano più di dieci condomini. In caso di numero inferiore la stesura è facoltativa e deve essere decisa dai condomini del regolamento di condominio ed una volta predisposto allo stesso regolamento verranno applicate le norme previste per quello obbligatorio assumendone la stessa efficacia.
Lorenzo Pasqualetto dice
buongiorno.
Su un condominio di 4 unità tutte uguali per erigere il Regolamento Condominiale serve la maggioranza o uno può esimersi facendo decadere l’atto.
Grazie
Alberto Mattioli dice
Buongiorno ,
il vostro condominio esiste di fatto . Non avete l’obbligo di dotarvi di Regolamento di condominio ma nulla osta a che l’Assemblea , anche a maggioranza , lo approvi .
cordiali saluti.
Raffaele dice
Buonasera,
Siamo un palazzo con 4 appartamenti che hanno una entrate unica + hai due lati del palazzo ( facenti parte dello stesso ) ci sono rispettivamente un bar e un negozio. Nella parte dietro al palazzo sono presenti altre unità abitative 2 di due proprietari differenti. In occasione del rifacimento del cappotto termico ed eventualmente del tetto vorremmo costituire un condominio (delibera dei lavori e costituzione e creazione del codice fiscale ).
È necessario avere la partecipazione di tutti all’assemblea? Per costituire di fatto ( mi riferisco alla creazione del c.f.) il condominio quale maggioranza abbiamo bisogno?
Grazie
Alberto Mattioli dice
Buonasera ,
il condominio esiste già di fatto essendoci più di due proprietari . Per potere gestire la pratica del 110% si dovrà registrare il condominio all’Agenzia delle Entrate chiedendo codice fiscale e aprendo C/C intestato al condominio su cui far transitare tutti gli importi . Le delibere vengono prese a maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino la metà del valore del caseggiato se si delibera in merito a manutenzione straordinaria facciate con bonus 90 % o che rappresentino un terzo del valore del caseggiato se si delibera in merito a lavori relativi al risparmio energetico / superbonus 110% .
Cordiali saluti .
Paolo Civiero dice
Salve, volevo porvi un quesito, io e i miei figli abbiamo acquistato uno stabile con 4 appartamenti.
2 sono di mia proprietà, uno prima casa è uno seconda casa.
Gli altri 2 sono 1 di un figlio e uno dell’altro.
Per accedere agli appartamenti c’è un ingresso centrale con le scale.
Chiedo noi non abbiamo formato un condominio, e anche per lavori che vorremo fare ognuno sul proprio appartamento gestiremo come singola abitazione. È corretto o dovremo costituire un condominio?
Grazie
Alberto Mattioli dice
Buonasera , quanto da Lei prospettato non è fattibile se ogni appartamento è dotato di suo subalterno e gli immobili risulta di proprietà di persone distinte .
Mauro Pasquali dice
Buongiorno e grazie anticipatamente per la risposta.
Molto semplicemente ed altrettanto semplicemente gradirei risposta (si o no) espongo la domanda:
– Proprietario di 1 quartiere in immobile a forma parallelepidale complessivi 6 quartieri in verticale (3 da un lato e 3 dall’ altro).
– 3 ingressi: 2 dedicati rispettivamente ai due lati che servono i due quartieri a pian terreno ed un ingresso centrale con scale che portano ai 4 quartieri piani superiori (2+2). Uno, al 1° piano è il mio.
C’ è obbligo di costituzione di condominio ?
Se “si” è obbligatoria una maggioranza ?
Mi pare evidente che io non vorrei costituire il condominio !
Grazie ancora.m Mauro P.
Alberto Mattioli dice
Buongiorno
non comprendiamo la definizione ” quartiere ” abbinata alla vostra situazione . Se intendete < quartiere = appartamento > risulterebbe una palazzina di 6 appartamenti . Il condominio esiste di fatto e non deve essere costituito . Non avete l’obbligo di nominare un amministratore professionista ma sarebbe opportuno che uno di voi condomini si facesse carico di gestire le utenze comuni . Le decisioni devono essere prese a ” maggioranza ” ( esistono tabelle millesimali per ripartire le spese generali / scale / ascensore etc. ? ) di volta in volta in base alle disposizioni del Codice Civile e del Regolamento condominiale ( se esistente ) .
Cordiali saluti .
Alberto Mattioli dice
Buongiorno
non comprendiamo la definizione “quartiere” abbinata alla vostra situazione. Se intendete quartiere = appartamento risulterebbe una palazzina di 6 appartamenti. Il condominio esiste di fatto e non deve essere costituito. Non avete l’obbligo di nominare un amministratore professionista ma sarebbe opportuno che uno di voi condomini si facesse carico di gestire le utenze comuni. Le decisioni devono essere prese a “maggioranza” (esistono tabelle millesimali per ripartire le spese generali/scale/ascensore etc. ?) di volta in volta in base alle disposizioni del Codice Civile e del Regolamento condominiale (se esistente).
Cordiali saluti.
Mauro Pasquali dice
Buonasera. Si, per quartiere intendevo appartamento quindi tutto chiarissimo (palazzina di 6 appartamenti).
Ringrazio per la gentile sollecita risposta ed approfitto.
– che tipo di maggioranza occorre per le decisioni?
– considerato che mi dicono occorra costituire il condominio per accedere a riparazioni con richiesta bonus (rifacimento tetto, imbiancatura, ecc) anche la decisione per questo tipo di lavori dipende dalla maggioranza di cui sopra?
Forse sto esagerando per la consulenza, se chiedo troppo grazie comunque.
Alberto Mattioli dice
Per la facciata, a prescindere dal bonus 90%, si delibera con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore del caseggiato.
Per superbonus 110% basta il terzo del valore del caseggiato (sempre maggioranza intervenuti).
Mauro Pasquali dice
Buongiorno, richiesta precisazione: trattandosi di “facciata” domando se viene deliberata l’ operazione come da Voi indicato sono obbligato ad accettare i lavori non avendo la facciata nessuna urgenza di ripristino, ma solo convenienza di spesa (bonus 90%) e soprattutto non avendo io la disponibilità né possibilità di reperire la somma necessaria considerato che l’ impresa non è in grado di effettuare i lavori con “sconto in fattura” ?
Grazie.
Alberto Mattioli dice
Buongiorno sig. Mauro,
se l’assemblea delibera, con i quorum di legge art. 1136 c.c., gli interventi sulle facciate tutti i condomini sono tenuti a partecipare alla spesa.
Per quanto attiene la “disponibilità” dei condomini per sopperire alle spese di competenza, suggeriamo di interpellare un General Contractor tale da poter proporre la gestione globale dell’intervento con acquisizione del credito e sconto in fattura.
Cordiali saluti .
Antonio Lopis dice
Buonasera. Mi chiamo Antonio e la mia richiesta è la seguente.
Abito in un edificio costituito da 3 appartamenti e siamo 3 proprietari. Tra i 3 solo io voglio costituirmi a Condominio. Uno forse è l’altro assolutamente no. Naturalmente non essendo un condominio non possiamo neanche essere tutelati da un’assicurazione RC globale Condomini. Vi chiedo quindi: siamo obbligati a costitirci a condominio? Ma se l’agenzia delle Entrate per ufficializzare il condominio e dare il C. F. Vuole la firma di tutti i proprietari nessuno escludo e la nomina da subito dell’amministratore, se 1 su 3 o peggio ancora 2 su 3 non sono d’accordo come ci si fa a costituire un Condominio?
Posso obbligarli se mi stanno bloccando con le più elementari manutenzioni ma ancora di più con le pratiche preliminari per i lavori legati all’ecobonus?
Grazie a tutti. Antonio
Alberto Mattioli dice
Buonasera ,
come potrà rilevare in altre nostre risposte la situazione del vostro caseggiato non presuppone la costituzione di un condominio in quanto esiste già di fatto . Consigliamo di valutare , in questo caso con almeno due condomini favorevoli su tre , la nomina di un amministratore ( può essere anche un condomino ) che si occupi di esperire tutte le pratiche necessarie a garantirvi la fruizione dei bonus fiscali .
Cordiali saluti.
laura dice
buongiorno, abito in un palazzo di 5 appartamenti disposti su tre piani (di 4 proprietari diversi), uno di questi proprietari vorrebbe cambiare i serramenti sulla facciata principale che dà sul lungolago. l'”Amministratore” (che non è mai stato eletto ufficialmente nè pagato ma gestisce i conti e le forniture del condominio) è per cosi dire la persona che vuole proprio cambiare i serramenti. Non abbiamo regolamento condominiale ma volevo sapere se esiste una normativa o è obbligato a chiedere l’autorizzazione di tutti i condomini per procedere con i lavori.
Grazie
Arianna Camagni dice
Buon pomeriggio siamo un piccolo condominio di 4 appartamenti ognuno con 1 proprietario. la persona che fino ad oggi ha avuto funzione di amministratore è 1 dei proprietari che però non può + proseguire x gravi problemi di salute.
il condominio ha già CF e C/corrente di cui solo lo stesso amministratore proprietario era il delegato ad operare e il CF legato al suo nome .
Ora gli altri 3 devono decidere a chi demandare il compito di amministratore .
io propendo per un amministratore esterno con i relativi costi, mentre gli altri due condomini vogliono proseguire di loro iniziativa ma non comprendono che la gestione ha tutta una serie di oneri da seguire e non è “solo pagare la bolletta della luce” ..si tratta come so di assicurazione , F24, ritenute acconto, 770 etc. Quindi le votazioni in mancanza del condomino amministratore malato sarebbe di 2 a 1 per loro che vogliono proseguire di loro iniziativa. Per legge possono obbligarmi a seguire la loro decisione? io voglio assolutamente un amministratore esterno proprio per non incorrere in errori e successive multe etc.. ed anche per non avere problemi di vicinato con questi 2 condomini.
in attesa di Vs. riscontro Vi ringrazio anticipatamente per la risposta.
Alberto Mattioli dice
Buonasera sig.ra Arianna ,
nel caso da Lei spiegato , essendo meno di 9 condomini , non avete l’obbligo di nominare un amministratore e quindi i 2 condomini che la pensano diversamente rispetto a Lei possono proseguire nella gestione come in passato . Sarebbe importante sapere se avete una tabella millesimale per poter valutare il valore di ogni singola unità immobiliare , in quanto per la nomina dell’amministratore occorre la maggioranza dei condomini presenti alla assemblea che rappresenti la metà del valore del caseggiato .
Cordiali saluti .
Vito Dellinoci dice
Trovo questi suggerimenti e riferimenti a norme molto utile ed istruttivo. Vi ringrazio per quello che fate.??
stefania l. dice
Salve, siamo una piccola palazzina di 2 piani con 4 appartamenti. Non abbiamo condominio né millesimi. Vorremmo usufruire del bonus 110 per il cappotto termico e 1 dei 4 condomini non è favorevole. Chiedo se è indispensabile la creazione dei millesimi, dato che il condomine non d’accordo non apre casa per tale scopo. Se è dunque sufficiente essere 3 su 4 per registrare il condominio all’agenzia delle entrate.
Grazie
Alberto Mattioli dice
Buonasera ,
il condominio esiste di fatto e non è obbligatorio dotarsi di Tabelle Millesimali . Le delibere possono essere assunte con la maggioranza dei proprietari . E’ corretto censire all’Agenzia delle Entrate il condominio acquisendo il codice fiscale necessario per poter poi dare corso a tutti gli adempimenti per la pratica del superbonus 110% e nel contempo indicare anche il nome di colui che gestirà il condominio .
Cordiali saluti .
Mattcons s.r.l.s.
Aldo dice
Buongiorno, siamo un piccolo condominio di 4 appartamenti ognuno con 1 proprietario e gli appartamenti sono tutti uguali di metri quadri, si come abbiamo in comune la cantina dove ogni uno ha la sua quota , l’acqua potabile e la caldaia in comune
1- due dei proprietari vogliono fare il distacco dalla caldaia centrale perche gli altri 2 non accettano di installare i contabilizzatori di calore
2- possibile chiedere la divisione della cantina in modo che ogni uno puo usufruirne
3 – e la separazione della linea dell’acqua potabile in modo che ogni uno avra il suo contratto con il rispettivo contattore
Vorrei sapere qualle sarà la maggioranza in questo caso di parità millesimali per eseguire questi lavori
Grazie in anticipo
Alberto Mattioli dice
Buonasera ,
con riferimento alle Sue richieste di seguito nostre risposte :
1. premesso che l’installazione dei contabilizzatori è obbligatoria i due condomini che vogliono staccarsi dall’impianto hanno facoltà di farlo ma dovranno comunque continuare a partecipare ai ” costi involontari ” dell’impianto centralizzato ;
2. per la divisione della cantina riteniamo che si può procedere ma con il consenso unanime dei condomini ;
3. per la modifica dell’impianto di fornitura acqua , sempre da deliberare all’unanimità , dovrete farvi consigliare da un idraulico che dovrà tenere conto del punto di fornitura dell’ente erogatore del servizio e delle indicazioni di quest’ultimo per l’installazione dei singoli contatori .
Cordiali saluti .
Mattcons srls
FRANCO LIUZZI dice
Costituiamo un fabbricato con quattro appartamenti di eguale dimensioni e quattro ingressi indipendenti, due al piano terra e due al primo piano. In comune abbiamo il tetto e le pareti perimetrali, mentre le fogne sono in comune solo tra primo piano e piano terreno, quindi due percorsi separati. In tre proprietari su quattro vogliamo costituire un condominio per ottenere il codice fiscale ed aprire un conto corrente condominiale. E’ possibile?
Ringrazio anticipatamente.
Alberto Mattioli dice
Buonasera ,
il condominio esiste di fatto , dovete solo procedere con la richiesta del codice fiscale all’Agenzia delle Entrate indicando anche il nome della persana nominata dall’assemblea per la gestione delle cose comune .
Cordiali saluti .
Mattcons s.r.l.s.
roberto dice
Buongiorno
vivo in una palazzina di 4 appartamenti, uno di mia proprietà, gli altri 3 di un mio cugino di cui, in uno ci abita con la sua famiglia e gli altri due li ha affittati. Ora, lui e la sua famiglia non ci sono quasi mai per trasferte lavorative e i suoi due inquilini sono di una estrema maleducazione: lasciano cartacce, mozziconi e sporcizia nell’atrio scale, addirittura sacchetti pieni di immondizia nel giardino retrostante, uno di essi poi è solito organizzare feste a base di birra e grigliate con i propri amici e queste, si svolgono nello spazio comune che è il cortile di casa. Ora, nonostante le mie rimostranze per il disastro a cui siamo andati incontro, mio cugino fa spallucce, evidentemente a lui tutto ciò non crea fastidio, in quanto sempre lontano per lavoro e cosa, immagino più importante, percepisce gli affitti di questi appartamenti. Volevo chiedere se nonostante la palazzina è di soli 4 appartamenti, potevamo (una volta che riuscissimo a convincere mio cugino) chiedere l’istituzione di un amministratore di condominio, il quale mi sarebbe d’aiuto per gestire la situazione che si è creata. Grazie
Alberto Mattioli dice
Buonasera ,
il condminio esiste a tutti gli effetti mentre per la nomina dell’amministratore , non obbligatoria essendo meno di otto proprietari , dovete procedere formalmente deliberandola in sede assembleare e nel vostro caso dovete essere d’accordo Lei e il cugino . Una volta nominato l’amministratore dovrà chiedere l’attribuzione del Codice Fiscale del Condominio all’Agenzia delle Entrate e aprire conto corrente . Non sarebbe male adottare un Regolamento di Condominio con ilm quale regolamentare i comportamenti di proprietari e loro inquilini .
Cordiali saluti .
Alberto Mattioli
Edoardo dice
Buongiorno siamo 4 persone che hanno preso alloggio in una palazzina di 4 appartamenti tutti ..affittati dallo stesso proprietario che si definisce unico amministratore perché le bollette del riscaldamento ..e spese luce e acqua delle parti comuni sono intestate a lui….come e cosa possiamo fare noi inquilini per essere tutelati e a conoscenza di cosa possiamo realmente fare per non essere raggirati ….nei conguaglii poco chiari ?..in sostanza possiamo eleggere un consigliere anche se siamo solo 4 …su 4 alloggi?tutti in affitto ..del unico proprietario non residente ? Grazie
Alberto Mattioli dice
Buonasera ,
vi consigliamo di comunicare al proprietario che voi inquilini avete dato incarico al signor ” X ” , meglio produrre un documento di incarico firmato da tutti , per poter prendere visione di tutta la documentazione inerente le spese che vi vengono richieste e conoscere i criteri di ripartizione delle stesse .
Cordiali saluti .
Bruno dice
Buongiorno, ho una palazzina con 4 appartamenti, sono proprietario di 3 ed uno è di mia sorella, ora come leggevo il condominio è di fatto, ma lei non lo vuole.
La mia domanda è questa, per rendere effettivo e ricevere il CF. ho bisogno di un assemblea con convocazione o posso farlo arbitrariamente? Per dare il via ai lavori 110% debbo fare un assemblea o è sufficiente fare un verbale e dare l’incarico al tecnico….
Grazie
Alberto Mattioli dice
Buonasera ,
l’agenzia delle Entrate in sede di richiesta di attribuzione di codice fiscale chiederà anche copia del verbale dell’assemblea che ha conferito l’incarico . Per essere tranquillo su pratica 110% consigliamo di tenere regolare assemblea con verbalizzazione delle opere deliberate e conferimento incaricchi ai vari soggetti che dovranno espletare le pratiche per accesso al Superbonus 1105 e proseguo delle attività sie edili / impiantistiche sia fiscali e amministrative .
Cordiali saluti .
GAETANO dice
Un unico fabbricato di 4 appartamenti con ingresso indipendente e quindi 4 proprietari diversi. Nel caso dei lavori x il 110% si può costituire un mini condominio solo di due in quanto gli atri due hanno già fatto i lavori in proprio o è necessario costituirlo con 4 o 3?
Alberto Mattioli dice
In base a quanto riportato il vostro condominio esiste di fatto e per la gestione di “ bonus fiscali “ consigliamo la nomina di amministratore professionista . Non è chiaro come due condomini abbiano potuto accedere ai benefici del 110% senza coinvolgere gli altri due .
Carmen dice
Abito in un palazzo antico con appartamenti tre vogliono tramite i bonus fare un ascensore io non sono d’ accordo alle spese ma voglio dare il consenso per farglielo fare ,possono obbligarmi a fare un condominio?
Alberto Mattioli dice
Il condominio esiste di fatto e i condomini interessati possono realizzare a loro cura e spese l’impianto ascensore e Lei è libero di non aderire .