In base al Codice civile se il numero delle unità immobiliari di un caseggiato supera le otto (almeno nove) é obbligatoria la nomina di un amministratore.
Ma se i condòmini, cioè i reali proprietari sono inferiori di numero di nove, giacché alcuni di loro sono proprietari di più unità immobiliari, la nomina del suddetto amministratore é ugualmente obbligatoria?
Se i suddetti condomini si rifiutano di effettuare tale nomina,chi li può costringere e con quali procedure?
Grazie per le risposte.
Vito Mastrolia
Buonasera sig. Vito,
l’articolo 1.129 del c.c. recita che “quando i condomini sono più di otto” si deve procedere a nominare un amministratore. Condomini, non unità immobiliari.
Nel caso da lei segnalato non sussiste quindi l’obbligo di amministratore e non si può obbligare nessuno dei partecipanti in tal senso. Come già detto in altre nostre risposte è sempre consigliato di far gestire il condominio ad un professionista esterno. Per ogni necessità non esiti a contattarci.
Cordialità.
Pierre dice
Egr. signori, nelle vostre risposte date per scontato che è consigliabile avere un amministratore in un condominio.
Con ciò non tenete in conto che in alcuni casi, ci sono proprietari con non hanno interesse a nominare un amministratore per svariati motivi che qui non nomino.
Quindi la mia domanda è : come fare per obbligare chi non vuole a costituire un condominio in regola con le normative vigenti?
Grazie!
Alberto Mattioli dice
Buongiorno sig. Lamberti,
il nostro consiglio è sempre riferito a Condominii che non hanno l’obbligo di nominare un amministratore. Nel caso in cui si ravvisino i presupposti per l’obbligo della nomina dell’amministratore, se non vi è l’accordo della maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno il 50% del valore (IN SECONDA CONVOCAZIONE), millesimale, dell’edificio, unica alternativa è ricorrere, come previsto dal codice civile, all’autorità giudiziaria. Tale facoltà può essere esercitata anche da un solo condomino. La prassi dovrebbe essere quindi:
1) convocare, nei tempi e nei modi stabiliti dalla legge, l’assemblea per la nomina dell’amministratore;
2) nel caso in cui non si riesca a deliberare sulla nomina (es. per non raggiunto quorum deliberante) redigere comunque il verbale dell’assemblea andata deserta (raccomandiamo anche di redigere il verbale dell’assemblea in prima convocazione);
3) presentare domanda al Tribunale competente per la nomina dell’amministratore.
Cordiali saluti.
Pierre dice
Grazie della risposta.
FABRIZIO SALVETTI dice
Buonasera,
mi trovo nella situazione descritta di un condominio con meno di 8 condomini e vorrei nominare un amministratore terzo. Concordo però solo parzialmente con quanto asserito e cioè che in tale situazione non è possibile obbligare eventuali dissenzienti alla nomina dell’amministratore; ciò in quanto il condominio esiste per il solo fatto che ci sono più condomini e delle cose comuni. In tali casi non è ugualmente valido quanto previsto dal codice civile sulla nomina dell’amministratore? In altre parole, non è ugualmente possibile convocare un’assemblea da parte di 5 condomini (che rappresentano più della metà dei millesimi o del valore) e nominare un amministratore determinandone il compenso? questo non obbliga anche assenti e dissenzienti?
Grazie
Ingrid Casali dice
Siamo 6 proprietari di seconde case al mare, uno di noi fa l’amministratore da molti anni, avendo in comune poche cose, acqua, luce esterna, assicurazione fabbricati e le spese di manutenzione delle parti comuni quando è necessario. Tenete presente che si deve spostare al luogo di villeggiatura anche durante l’anno per la lettura dei contatori ecc. Gli abbiamo sempre riconosciuto il favore, essendo in amicizia, con un compenso di € 50 a testa, anche se non li ha mai chiesti. Ora è subentrata una nuova proprietaria che contesta fra le altre cose la legalità di questa amministrazione. Noi vorremmo alzare il compenso che diamo a € 100 perché ci sembra poco, ma lei dice che non è obbligata anche se 5 condomini su 6 sono d’accordo. può rifiutarsi contro la maggioranza? I conti sono in ordine, ma diamo un anticipo a titolo prudenziale di €150 per un’eventuale spesa improvvisa, ma la nuova proprietaria vuole pagare solo la spesa effettiva, può anche qui rifiutarsi? Seguiamo anchele regole del buonsenso, se sbagliamo dov’è l’errore? Grazie per l’attenzione. Ingrid Casali
Simona dice
Buongiorno,
mi ritrovo una problematica nell’identificare il numero di condomini all’interno dei un condominio. Vorrei capire se è l’intestazione di una unità immobiliare a determinare “il condomino”.
In particolare ho tra le varie unità immobiliari, un’unità immobiliare intestata ad una persona fisica (Rossi) proprietaria per intero, un’altra unità immobiliare intestata a un altra persona fisica (Bianchi) proprietaria per intero, ed un’altra intestata a Bianchi e Rossi comproprietari per 1/2 ciascuno. Quest’ultima, considerata una testa ai fini assembleari, è comunque considerata “condomino a parte”?? Quindi il conteggio dei condomini Rossi, Bianchi e Rossi-Bianchi sono tre condomini???
Grazie
Cordiali saluti
Giusy dice
Salve……volevo sapere se con un minicondominio ( e cioè tre proprietari ) si può nominare un amministratore anche esterno volendo..Grazie
Alberto Mattioli dice
Buongiorno Giusy, non è obbligatorio ma potete nominarlo. L’obbligo vige quando nel condominio ci sono almeno 9 condòmini. Cordiali saluti.
Alfredo dice
siamo un condominio di 8 unità ,in una riunione condominiale un condomino quante deleghe può avere .Grazie
Alberto Mattioli dice
Buonasera,
essendo il numero dei condomini inferiore a 20 non c’è limite alle deleghe conferibili a un condomino o a terze persone sempre che il Regolamento di condominio non limiti il conferimento di deleghe.
Maria De Riggi dice
Vorrei sapere in presenza di pannelli fotovoltaici su un condominio di 8 abitazioni è conveniente nominare un amministratore esterno o rimanere, facendo a turni anno per anno, con amministratore interno. Inoltre se in questo caso è obbligatorio iscrivere il condominio all’Agenzia delle entrate chiedendo l’attribuzione del codice fiscale.
Alberto Mattioli dice
Buongiorno, certamente potete proseguire con la gestione a turnazione non avendo obbligo di nomina dell’amministratore . Per poter correttamente gestire il condominio sia dal punto di vista amministrativo che fiscale dovete chiedere il codice fiscale all’agenzia delle Entrate ed ogni anno comunicare il nominativo dell’amministratore, altresì dovete aprire un conto corrente bancario o postale intestato al condominio su cui far transitare tutte le movimentazioni in dare e avere.
Se il caseggiato è sito in Genova o provincia potete contattarci al numero 010 562007 per ulteriori approfondimenti.
Cordiali saluti.
Gioalfa dice
Salve….
Vivo in un Viale privato con 8 unità abitative e 2 lotti di terreno.
in questo viale non ci sono luci,quindi zero spese di manutenzione.
la mia domanda è questa:
è possibile nominare un proprietario di una villetta come Amministratore/referente per la pulizia e la manutenzione del viale in comune?
è possibile organizzare un assemblea con gli 8 proprietari delle villette senza raccomandata ma a voce?
Alberto Mattioli dice
Buongiorno,
il condominio esiste a tutti gli effetti e dovreste avere anche un codice fiscale. Se i proprietari sono 8 non avete l’obbligo di nominare un amministratore. Potete certamente nominare amministratore uno dei proprietari. Per la nomina è consigliabile formulare la convocazione con prova di ricezione dell’avviso e quindi può essere una raccomandata a mano con firma di ricevuta.
Cordiali saluti.
Simonetta dice
Buongiorno. Vivo in un palazzo composto da otto appartamenti piu’ due attivita’ commerciali. siamo tutti d’accordo nel voler costituire un condominio, ma una sola persona non vuole… cosa si puo’ fare ? Grazie.
Arianna Perazzolo dice
Buongiorno, avrei bisogno di una Conseulenza.
Casa di corte con 5 condomini. è necessario un amministratore?
è possibile stilare un accordo condominiale tra le parti inserendo i punti per una pacifica convivenza? è possibile, personalmente e tramite raccomandata, richiedere in base all’art. 660 c.p. all’unica inquiina che occupa gli spazi comuni con rifiuti per più giorni/settimane? (i rifiuti puzzanno e non rispettano le norme igienico sanitarie.
Grazie per il gentile riscontro.
Cordialmente.
Alberto Mattioli dice
Buonasera sig.ra Arianna,
nel caso da Lei evidenziato non corre l’obbligo di nominare un amministratore . Di fatto il condominio esiste e riteniamo corretto che vi dotiate di un “regolamento” per regolare l’uso delle parti comuni e la “pacifica convivenza”. Certamente potete intervenire verso la persona che deposita rifiuti invitandolo a rispettare il decoro e l’igiene del caseggiato preavvisando che in difetto chiederete l’intervento degli Enti preposti. Nel caso persistesse l’illecito comportamento potete provare a chiedere l’intervento dell’Ufficio di Igiene competente.
Cordiali saluti.
Alberto Mattioli dice
Buongiorno ,
in base alla normativa vigente non avete l’obbligo di nominare un amministratore e nemmeno di dotarvi di un Regolamento Condominiale . Vero è che il condominio di fatto esiste e quindi debba essere gestito per quanto riguarda le parti comuni . Potete certamente approvare in sede di assemblea un ” accordo condominiale “che normi l’uso delle parti comuni e regoli la convivenza nel condominio . Noi consigliamo di redige ed approvare un vero e proprio Regolamento con norme che indichino anche il comportamento sia dei proprietari che degli inquilini. Qualora le parti comuni venissero impropriamente usate con pregiudizio dell’igiene dei luoghi nulla vieta al singolo condomino di attivarsi presso gli enti competenti per chiedere la cessazione dell’improprio uso .
Cordiali saluti .
Giorgio Flumini dice
Essendo 8 proprietari abbiamo deciso di fare a meno dell’amministratore. La funzione in precedenza veniva svolta da un con condomino ingegnere.
Non avendo ne’ riscaldamento ne’ ascensore la gestione e’ semplice. Dovendo però effettuare una ristrutturazione sarà obbligatorio nominare un amministratore esterno o la funzione può essere svolta temoraneamente da un condomino (vedi dichiarazione per la detrazione fiscale)?
Alberto Mattioli dice
Buongiorno,
il condominio dovrebbe avere un c/c condominiale, obbligatorio per legge, su cui far transitare i versamenti dei condomini e tutti i flussi in uscita verso i fornitori compresi i bonifici per i lavori straordinari. Dovreste quindi avere un condomino con poteri di firma sul conto conferiti dall’assemblea. Al medesimo condomino potrebbe essere conferita delega specifica per la presentazione annuale del mod. 770, C. U. e F-24, nonché rilascio dichiarazioni per le detrazioni irpef.
Cordiali saluti.
vincenzo nasta dice
Siamo 6 (SEI) proprietari di un appartamento ciascuno, esiste già un condominio. Vorremmo fare dei lavori di ristrutturazione sfruttando le agevolazioni ECOBONUS che il nostro governo permette di usufruire fino al 2021, ma un proprietario si oppone. Gli altri 5 proprietari essendo d’accordo possono procedere nella ristrutturazione e far comunque accettare e pagare il SESTO proprietario che si oppone? In che modo?
Alberto Mattioli dice
Buonasera,
nel caso da Lei citato dovete convocare, con prova certa di ricezione da parte di tutti i condomini, una Assemblea Straordinaria con all’ordine del giorno i lavori straordinari. L’Assemblea assumerà la delibera con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore del condominio (art. 1136 c.c.). Il verbale della riunione dovrà essere redatto nel rispetto delle previsioni del codice civile. La delibera di cui sopra vincolerà anche i contrari.
Cordiali saluti.
stefano dice
Buongiorno,
Riporto il vostro commento:
– l’articolo 1.129 del c.c. recita che “quando i condomini sono più di otto” si deve procedere a nominare un amministratore. Condomini, non unità immobiliari. –
Se i proprietari sono 7 ma le unità immobiliari sono 12 (quindi immobil locati o locali commerciali o studi professionali), per “condomini” si intendono proprietari o inquilini? Nella fattispecie sussiste l’obbligo di costituire il condominio?
Grazie molte
SLC
Alberto Mattioli dice
Buongiorno,
in base a quanto da Lei riferito non avete l’obbligo di nominare un amministratore in quanto i condomini ( proprietari ) sono inferiori a 8.
I Condominio esiste di fatto e quindi dovrete dotarvi di Codice Fiscale e aprire un conto corrente su cui far transitare tutte le spese/versamenti inerenti la gestione finanziaria.
Se non nominate un amministratore, vi consigliamo la nomina per essere sicuri di adempiere a tutte le incombenze, un condomino dovrà farsi carico di gestire il condominio nel rispetto della normativa vigente.
Cordiali saluti.
Vito dice
Salve,
Sto cercando di apportare delle migliorie ad una corte comune che nel 1987 apparteneva a tre eredi e che negli anni successi, dopo ulteriori divisioni, ha visto aumentare gli aventi diritto in sei eredi, e nove unità immobiliari di cui alcune autonome, una sorte di residence.
Per regolamentare la corte, ed istituire un condominio, ho deciso di convocare i sei aventi diritto in una prima riunione, e vorrei capire come procedere per configurare la nascita di un condominio e nominare un amministratore, preferibilmente esterno che proceda alla regolamentazione della stessa.
– Si dovrà procedere a votazioni a maggioranza? Dei tre primari eredi o dei sei aventi diritto attuali?
– Le spese come devono essere divise? Per unità immobiliari o aventi diritto?
Specifico che non sussistono tabelle millesimali.
Spero in un vostro chiarimento.
La ringrazio anticipatamente,
Vito
Alberto Mattioli dice
Buongiorno sig. Andrea,
il vostro condominio esiste di fatto e quindi potete procedere a nominare un amministratore ma in base alle norme vigenti non avete l’obbligo perché il numero dei condomini è inferiore a 8. c
Consigliamo di nominare comunque un amministratore “esterno” che possa gestire il vostro condominio nel rispetto di quanto previsto dal codice civile e espletando tutte lo formalità fiscali in materia. Potete eleggere l’amministratore tra i condomini e quest’ultimo dovrà farsi parte diligente per chiedere attribuzione del codice fiscale all’agenzia delle Entrate e per aprire conto corrente intestato al condominio su cui dovranno transitare tutti i movimenti finanziari. All’assemblea dovranno essere convocati i sei proprietari e per la nomina dell’amministratore dovrà esserci un quorum favorevole costituito dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore del fabbricato ( art. 1136 c.c. secondo comma ).
Cordiali saluti.
Mirko dice
Buonasera, abito in un condominio di 5 unità abitative con 5 relativi proprietari:
Potrei intestare il mio appartamento ad altre 4 persone (oltre me) per far si da rendere obbligatorio l’adozione dell’amministratore di condominio come previsto per legge dopo gli 8 proprietari?
Alberto Mattioli dice
Buonasera , quanto da Lei prospettato non darebbe il vantaggio ipotizzato in quanto comunque le unità immobiliari resterebbero 5 .
Mena dice
Buonasera, io abito a un condominio di 7 proprietari abbiamo in comune il pozzo nero abbiamo avuto problemi abbiamo chiamato un tecnico per fare sopralluogo conclusione c’è lavori da fare siamo tutti d’accordo solo uno è contrario anche se c’è un problema che il pozzo non assorbe più. come possiamo procedere visto che siamo sei contro uno. Grazi
Alberto Mattioli dice
Buongiorno ,
come in tutti i condomini dovete convocare una assemblea con all’ordine del giorno i lavori determinati dal tecnico e deliberare a maggioranza l’esecuzione delle opere .
Cordiali saluti .
Carmelo Varapodio dice
Salve vorrei sapere se si può costituire un condominio composto di 15 unità immobiliari di cui 14 intestati ad unico proprietario e uno con contratto rent to bay…
Ringrazio
Alberto Mattioli dice
Buonasera,
nel caso prospettato il condominio esiste di fatto, condominio minimo; ma non avete l’obbligo di nominare un amministratore.
Cordiali saluti
Alberto Mattioli dice
Buongiorno,
il vostro condominio esiste di fatto e non vi è necessità di costituirlo . Dovete decidere chi gestisce l’amministrazione e in caso di lavori straordinari avrete bisogno del codice fiscale da richiedere all’Agenzia delle Entrate . Nel momento in cui sarete più di otto condomini avrete l’obbligo di nominare un amministratore che a sua volta dovrà provvedere ad aprire un conto corrente intestato al condominio .
Cordiali saluti.
Silvia dice
Buongiorno
Vorrei sapere in base a quale normativa sia necessaria l’unanimità dei consensi per costituire un condominio e relativa nomina dell’amministratore in una palazzina con 5 unità abitative con proprietari diversi. Grazie
Alberto Mattioli dice
Buongiorno ,
il condominio esiste di fatto quando ci sono minimo due proprietari e quindi nel vostro caso potete procedere a nominare l’amministratore ( per la nomina , non obbligatoria essendo meno di 8 proprietari , sarà necessaria la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore del caseggiato ) .
Cordiali saluti .
stefano dice
Siamo 6 proprietari di uno stabile composto di cinque appartamenti ed un esercizio commerciale (sito al piano terra) il proprietario dell’esercizio commerciale , avendo anagrafico dedicato e entrata indipendente si rifiuta di nominare e/o pagare un amministratore condominiale non avendo spese in comune con gli altri (tranne nel caso di lavori di manutenzione straordinaria in cui si nomina un amministratore pro tempore).
Domanda il suddetto può essere obbligato ad accettare i’lamministratore condominiale voluto dagli altri condomini ?
Alberto Mattioli dice
Buonasera ,
non avete l’obbligo di nominare un amministratore essendo meno di otto proprietari ma con le maggioranze previste dall’art.1136 del c.c. potete nominarlo e la persona in questione si dovrà adeguare alla delibera dell’assemblea e a pagare le spese di sua competenza.
Cordiali saluti .
Giuseppe dice
Buongiorno, avrei bisogno di un consiglio, ho acquistato una casa vacanza all’asta a giugno 2021 è stato emesso il decreto di trasferimento a mio nome, essendo questa casa in complesso formato da 8 unità condominiali non sarebbe obbligatorio nominare un amministratorer esterno, ma alcuni condomini già da alcuni anni avevano deciso di nominarlo, naturalmente l’ex prorpietario della mia casa non aveva mai pagato nessuna quota condominiale pertanto ora per legge io dovrei saldare il debito dell’anno in corso e di quello precedente, la mia domanda è dopo aver saldato il debito io potrei uscire dal condominio visto che non è obbligatorio l’amministratore? grazie della risposta
Alberto Mattioli dice
Buonasera ,
il condominio esiste e pertanto Lei non può rinunciare alla partecipazione .
Cordiali saluti .
Mattcons s.r.l.s.
Mariano Muollo dice
Salve, abito in una palazzina antica di 3 condomini dove mi è concesso solo il passaggio pedonale per raggiungere casa. Non vi sono spese in comune perché ogniuno ha la sua luce privata e pulisce le sue scale. In questo caso si può essere obbligati dagli altri proprietari ad avere un amministratore?
Alberto Mattioli dice
Buonasera ,
dovrebbe essere più chiaro circa la costruzione a nella quale ha la proprietà .
Cordiali saluti .
Mattcons s.r.l.s.
Anna dice
Insieme alle mie 4 sorelle siamo proprietarie di un appuntamento in un condomino di 6 unità pagando solo noi €500 anno x 6 sono €3000 vorrei sapere se paghiamo il giusto o no possiamo togliere l’amministratore? grazie
Alberto Mattioli dice
Buonasera ,
di norm,a le spese vengono ripartire in base ai millesimi di proprietà o in assenza in base a diverso criterio stabilito dall’assemblea . L’amministratore può essere revocato con le maggioranze di cui all’art. 1136 del c.c. .
Cordiali saluti .
Mattcons s.r.l.s.