La Sicurezza nel Condominio

Sono in procinto di acquistare un appartamento in un condominio e sarei interessato a conoscere quali sono gli adempimenti necessari per verificare la corretta documentazione inerente la sicurezza sia dell’appartamento che del caseggiato.

La sicurezza in ambito condominiale è certamente uno dei temi più importanti sia per quanto riguarda la sicurezza sul lavoro che per quanto concerne la sicurezza delle parti comuni.

Nel quadro legislativo a cui ci si riferisce per garantire la sicurezza nei condominii è essenziale fare considerare il decreto ministeriale n° 37 del 22.1.2008 con il quale il Ministero dello sviluppo economico ha chiarito e riordinato la normativa di riferimento sulla sicurezza degli impianti condominiali.

L’interesse primario dei condomini richiede che tutti gli impianti dei caseggiati siano dotati di sistemi di sicurezza atti a proteggere da danni causati da mal funzionamento o da errata realizzazione degli impianti stessi. Il legislatore oltre ad individuare le varie fasi del processo di progettazione, realizzazione o trasformazione, ampliamento e manutenzione degli impianti tecnici all’interno degli edifici o loro pertinenze, ha anche individuato i soggetti e le loro responsabilità fissando anche un regime sanzionatorio per i trasgressori.

Gli impianti oggetto del decreto 37/2008 sono:

• Impianti elettrici e di automazione porte, cancelli e barriere;
• Impianti radiotelevisivi;
• Impianti di riscaldamento;
• Impianti idrico sanitari;
• Impianti per la distribuzione e utilizzazione del gas;
• Impianti per il sollevamento di persone o cose;
• Impianti di protezione antincendio.

In caso di installazione, trasformazione o ampliamento di impianti il d.m. 37/2008 prevede la necessità di un progetto considerandone due tipi: uno semplificato che può essere redatto dal responsabile tecnico dell’impresa installatrice e uno più complesso redatto e sottoscritto da un tecnico iscritto ad albo professionale secondo le specifiche competenze. Per questa seconda tipologia il progetto è previsto in caso di impianti di un certo rilievo.

I soggetti coinvolti nella sicurezza degli impianti sono il committente (nel caso del condominio l’amministratore con delega dell’assemblea) che deve rivolgersi esclusivamente ad installatori qualificati, l’installatore al quale compete la responsabilità dell’esecuzione dell’impianto in relazione al quale dovrà rilasciare al termine dei lavori la dichiarazione di conformità – DICO – da cui risulti l’esecuzione delle opere a regola d’arte.

Nel caso in cui gli edifici fossero sprovvisti della DICO in quanto no reperibile presso l’installatore o il Comune è prevista la possibilità di attestare la regolarità dell’impianto con una dichiarazione di rispondenza – DIRI – resa da un professionista iscritto ad albo professionale per le specifiche competenze tecniche richieste e che abbia esercitato la professione nel settore impiantistico specifico per almeno cinque anni, oppure, per gli impianti soggetti a progetto da un soggetto che ricopra da almeno cinque anni il ruolo di responsabile tecnico di una impresa abilitata operante nello specifico settore a cui si riferisce la dichiarazione.

Gli impianti realizzati dopo il 27 marzo 2008, data di entrata in vigore del d.m. 37/2008 devono avere esclusivamente la “dichiarazione di conformità” e non quindi la dichiarazione di rispondenza.

Relativamente alla sicurezza dell’appartamento privato in base al d.m. 37/2008 gli impianti elettrici realizzati ante 13 marzo 1990 si considerano adeguati se dotati di idoneo interruttore differenziale (salvavita) avente corrente differenziale nominale non superiore a 30 mA.

La dichiarazione di rispondenza del suddetto impianto può essere rilasciata anche in assenza di impianti di messa a terra.

Un impianto post 13 marzo 1990 dovrà invece essere dotato di messa terra, dotazione comunque sempre consigliabile. E’ importante quindi verificare se il condominio è dotato di impianto di messa a terra. La regola dell’arte prevede che nel condominio esista un unico impianto di messa a terra.

Le consigliamo di contattare l’amministratore del caseggiato ove è ubicato l’immobile che sta acquistando per acquisire copia di tutta la documentazione inerente la sicurezza degli impianti comuni e nel contempo chiedere all’attuale proprietario la produzione delle eventuali certificazioni a sue mani inerenti gli impianti privati ed ove vi sia carenza sarà opportuno rivolgersi ad un professionista di fiducia per gli opportuni consigli.